KONUT KİRACILARININ GÜNCEL KİRA SORUNLARI Ve HAKLARI

Konut kiralarının artmakta olduğu şu günlerde kiracı ve ev sahipleri arasında meydana gelen uyuşmazlıklar da hızla artmaktadır. Bu yazımızda kiracıların hakları, tahliye davalarında kiracının hukuki durumu ve yanlış bilinenler gibi konulara değineceğiz.

En temel kiracı sorumlulukları;

Kiracının en temel sorumluluğu üzerinde anlaşılan kira bedelini zamanında ödemesidir. Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da düzenlenebilir. Yazılı kira sözleşmeleri ileride uyuşmazlıkların doğumu neticesinde ispat kolaylığı sağlamaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi durumu;

Kiracının belirlenen kira bedelini ödememesi en basit anlatımla kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye etmesinin yolunu açmaktadır. Uygulamada kira bedelinin ödenmemesinde iki hukuki yol genellikle tercih edilmektedir.

En çok tercih edilen yöntem; kira alacağı nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibidir. Bu icra takibinde kiraya veren ödenmeyen kira bedellerine ilişkin hem alacağını talep etmekte hem de ödenmemesi durumunda tahliye davası açma hakkını elde edeceğini ihtar etmektedir. Kiracıya icra müdürlüğü tarafından ödeme emri gönderilmekte, ödeme emrini tebliğ alan kiracıya tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebileceği ve 30 gün içerisinde de ödenmeyen kira bedellerini ödemesi gerektiği bildirilmektedir. Bu durumda kiracı borcu olmadığı, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı gibi sebeplerle 7 gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz edilmesi halinde alacaklı kiraya veren bu itiraza karşı itirazın kaldırılması veyahut itirazın iptali davaları açabilmektedir. Uygulamada en çok karşılaşılan itiraz “borcum yok” itirazı olmakla, genellikle icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası birlikte açılmaktadır. Bu davanın niteliği gereği kiracıdan kira bedellerini ödediğine ilişkin dekont vb. yazılı ispat istenmekte bunları sunamadığı takdirde ise hem tahliyesine hem de yapmış olduğu itirazın kaldırılmasına karar verilmektedir. Sonuç olarak kiracı hem icra işlemleri ile karşı karşıya kalmakta hem de taşınmazdan tahliye için icrai işlemlerle karşı karşıya kalmaktadır.

Diğer en çok tercih edilen yöntem; hak arasında iki haklı ihtar ile tahliye olarak bilinen yöntemdir. Bu da kira bedelini ödemeyen kiracı için bir kira dönemi içinde iki defa kira bedelleri konusunda ihtar çekilmesi sonucu sulh hukuk mahkemesinde doğrudan açabileceği tahliye davasıdır. Bu hukuki yol görülecek davanın niteliği gereği diğer icra takibi sonrası tahliye yöntemine göre uygulamada daha uzun sürmesi nedeniyle daha az tercih edilmektedir. Ancak bu dava sonucunda da kiracının tahliyesine karar verilmesi durumunda ilk yöntemde olduğu gibi kiracı icra kanalı ile taşınmazdan tahliye edilme durumu ile karşı karşıya kalacaktır.

Davalar ne kadar zaman alır sorusunun cevabı net olarak söylenememektedir. Dava ve icra takiplerinde birçok etken olması nedeniyle her somut olaya göre sürecin uzunluğu farklılık göstermektedir.

Sözleşmede kararlaştırılan kira dönemi yenilenmeden kiraya veren ihtarname ile kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira dönemi bitiminden 15 gün önce ev sahibinin ihtar bildirimi ile sözleşmeyi feshedebileceği halk arasında yanlış bilinenler arasındadır. Türk Borçlar Kanunu’nda bildirim yolu ile kira sözleşmesinin feshi hakkı yalnızca KİRACIYA tanınmış bir haktır.

“MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

İlgili kanun maddesinde bu durum açıkça izah edilmiş olup kiraya veren ev sahibine bildirim yolu ile kira sözleşmesini feshetme/yenilenmeyeceğini bildirme hakkı on yıl süre boyunca tanınmamıştır. Kiracı ister ise bu bildirim hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshedebilir.

Örneğin: 10.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli konut kira sözleşmesinde 10.05.2023 tarihinden en az 15 gün önce ev sahibinin ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini/yenilemeyeceğini bildirmesi hukuken herhangi bir anlam ifade etmeyecektir. Kiracı mevcut sözleşme ile kararlaştırılan kira bedeli artışını (Kanun ile belirlenen artış oranı tarihe göre değişkenlik göstermektedir.) yaparak kira ilişkisini devam ettirebilir.